Nuevas previsiones para el sector inmobiliario de CaixaBank Research

Esta aceleración de los precios se ha producido en un con- texto en el que la demanda de vivienda se ha mantenido muy dinámica. El número de compraventas aumentó un 8,1% interanual en enero-noviembre de 2024 (628.000 unidades en el acumulado de 12 meses hasta noviembre, un 24% más que en 2019), a causa de un conjunto de fac- tores que están impulsando la demanda: crecimiento de la renta bruta disponible, pujanza de la demanda extran- jera, flujos migratorios positivos, situación financiera favo- rable de los hogares, reducción de los tipos de interés y expectativa de que los precios de la vivienda seguirán aumentando.
 
El reloj inmobiliario de CaixaBank Research muestra este movimiento: el sector abandonó la zona de desacelera- ción en la que se hallaba en 2023 (descenso de ventas, pero no de precios) para entrar en la zona expansiva en 2024 (incremento de ventas y del precio).

La tendencia alcista tendrá continuidad en 2025
Para 2025, consideramos que el mercado de la vivienda se mantendrá en esta zona expansiva. Por un lado, los distin- tos factores que han impulsado la demanda seguirán pre- sentes. El BCE seguirá reduciendo los tipos de interés, la renta de las familias se espera que siga recuperando poder adquisitivo y la población también se prevé que siga cre- ciendo. Así, prevemos que el número de transacciones se sitúe alrededor de 650.000, igualando el registro de 2022. Por el otro, esperamos que la oferta de vivienda continúe creciendo gradualmente: elevamos la previsión de visa- dos de obra nueva de 125.000 a 135.000 en 2025, tras ir ganando tracción en 2024 (+16,5% interanual en enero- octubre de 2024, unos 125.000 en el acumulado de 12 meses). Sin embargo, la nueva oferta de vivienda es pro- bable que se mantenga por debajo de los nuevos hogares que se creen, lo que mantendrá el crecimiento de los pre- cios de la vivienda en cifras similares a las observadas en 2024. En concreto, esperamos que el indicador de precios MIVAU (valor de tasación) crezca un 5,6% y un 5,9% en 2024 y 2025, respectivamente (+0,5 p. p. y +2,3 p. p. con respecto a la previsión anterior). Para el índice del INE (precio de transacción), la revisión al alza es de +1,3 p. p. y +3,1 p. p., respectivamente, hasta el 8,5% en 2024 y el 7,2% en 2025.

Con estas nuevas previsiones, el crecimiento del precio de la vivienda sería ligeramente superior al de la renta dispo- nible por hogar, de modo que la ratio de accesibilidad2 aumentaría ligeramente a nivel agregado, del 7,2 en 2024 al 7,5 en 2025, alcanzando una cota similar a la de 2022, si bien muy inferior al máximo del 9,4 que se alcanzó en 2007. De este modo, el buen comportamiento de las ren- tas de los hogares evitaría a corto plazo la aparición de desequilibrios destacados en los precios a nivel agregado, aunque en las grandes ciudades existe un problema obvio de accesibilidad. En todo caso, el comportamiento del precio de la vivienda seguirá condicionado en gran medi- da por el desajuste entre la oferta y la demanda. En este sentido, una reactivación de la oferta menor de lo prevista podría presionar más de lo esperado a los precios de la vivienda y, en función de la reacción de la demanda, agra- var los problemas de accesibilidad.